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 Guto Amoedo

 
 
O paradoxo da Portabilidade pode baixar o juro do crédito imobiliário?
7 de Maio de 2014 09:39

Há algo de novo no mercado imobiliário, a portabilidade do crédito na compra da casa própria. Essa medida está sendo posta em prática num momento em que o setor amarga grande redução na comercialização de imóveis. Embora o país conviva com pleno emprego, as famílias e o cidadão solteiro não estão confiantes na economia e deixaram a realização do sonho da habitação para mais tarde.

É uma situação paradoxal. Todos com emprego de carteia assinada, mas, temerosos de comprar um imóvel. E note que mesmo com a Selic numa escalada de alta, hoje em 11%, as taxas de juros do financiamento imobiliário praticamente estão estáveis.

Quando observamos o modelo de financiamento dentro do Programa Minha Casa, Minha vida, o subsídio oferecido é alto e as taxas de juros bem abaixo da inflação, em alguns casos. Para quem tem renda de até R$ 3.275 e optar por um imóvel de até R$ 190 mil, que se enquadra no programa, o subsídio do governo federal é de até R$ 25 mil.
A Caixa oferece diferentes tipos de financiamento, que variam de acordo com o valor do imóvel e a renda do comprador. Para quem optar por imóveis de até R$ 190 mil e tiver renda de até R$ 5.400, é possível financiar com taxas que variam de 4,5% até 8,4%.

No mercado livre os juros estão entre 8,3% e 11% ao ano. Se você descontar a inflação de 6%, o juro real pode bater na casa dos 2%.

É nesse cenário que a portabilidade pode fazer a diferença. Ainda é cedo para se medir o impacto que teria o barateamento do crédito, mesmo porque, hoje as taxas de juros estão em tendência de alta e a inflação deixou de ser um fantasma para se tornar uma realidade, que corrói o bolso do consumidor e o deixa assustado.

É outro paradoxo que se coloca para o mercado imobiliário. IPCA e a Selic em alta e a portabilidade podendo favorecer a uma baixa dos juros.

Pelo sim, pelo não, a portabilidade vai recair de maneira mais intensa entre a Caixa e o Banco do Brasil. A CEF detém 80% do crédito imobiliário e o BB se esmera para abocanhar uma fatia desse bolo. Não é nada desprezível um cliente de longo prazo, 30 anos, cativo e à mão para ser influenciado a comprar os produtos que essas instituições financeiras oferecem no mercado. Seguro de vida, de casa, título de capitalização, o escambau a quatro.

Na seara da iniciativa privada, os bancos já trabalham com margem de taxa de juros apertada, mas se perceberem que o cliente vai se mudar para a Caixa ou o BB para terminar de pagar as prestações da casa própria, ou comprar um imóvel, pagando juros mais baixos, alguma reação haverá. As taxas hoje variam entre 11% e 8,3% ao ano, mais a TR e nesse tipo de financiamento de longo prazo (30 a 35 anos), qualquer ponto percentual faz diferença.

Quem tem contrato fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que tem taxas de juros mais altas estão entre os que mais podem ser beneficiados com a portabilidade. Vale lembrar que até setembro do ano passado, só estava enquadro no SFH - que tem taxas abaixo de 12% ao ano e permite o uso do FGTS para aquisição e para abatimento do financiamento - imóveis avaliados até R$ 500 mil. O valor foi atualizado para R$ 750 mil


Uma coisa é certa, a portabilidade está do lado do consumidor. O juro pode até não baixar ou ter uma variação irrisória, mas de qualquer forma é um incentivo para a compra da casa própria.